Gdje su porezi na nekretnine u Evropi najveći, a gdje najmanji?

Poreske obaveze prate vlasnike bez obzira na to da li je nekretnina prazna ili donosi prihod, a njihov iznos u velikoj mjeri zavisi od države u kojoj se nalazi, piše Euronews.

Postoje četiri glavne vrste poreza na koje vlasnici treba da obrate pažnju. To su porez na promet nepokretnosti koji se plaća prilikom kupovine, godišnji porez na nepokretnost koji se obračunava na njenu procijenjenu, tržišnu ili katastarsku vrijednost, porez na prihod od izdavanja, kao i porez na kapitalnu dobit ostvarenu prodajom.

Izrada precizne rang-liste nije jednostavna jer svaka država ima sopstvena pravila. Poreske stope se često iskazuju u rasponima, a osnovica za obračun razlikuje se od zemlje do zemlje. Ipak, jedna država se redovno nalazi pri samom vrhu po visini poreskih opterećenja.

Oporezivanje prihoda od izdavanja

Za svakoga ko kupuje nekretninu radi izdavanja, porez na prihod od zakupa ključan je za isplativost investicije, a upravo se u tom segmentu evropske države najviše razlikuju. Global Property Guide analizirao je koliko bi platio vlasnik nerezident za tri nivoa mjesečne zakupnine – 1.500, 6.000 i 12.000 eura.

Kod zakupnine od 1.500 eura mjesečno, najstroža je Danska, koja oporezuje prihod stopom od 42,11 odsto već od prvog eura. Slijede Holandija sa 36 i Finska sa 30 odsto. S druge strane, Kipar počinje sa nultom stopom, dok Luksemburg naplaćuje simboličnih 2,94 odsto.

Sa rastom zakupnine mijenja se i poredak. Kod mjesečnog prihoda od 12.000 eura na vrhu liste je Belgija sa stopom od 47,27 odsto, slijedi Danska sa 43,22 odsto, dok Njemačka i Grčka dijele treće mjesto sa po 41 odsto.

Pojedine države, poput Italije (21 odsto), Portugala (28 odsto) i Holandije (36 odsto), primjenjuju jedinstvenu poresku stopu bez obzira na visinu prihoda, što ih, u zavisnosti od visine zakupnine, može učiniti povoljnijom ili nepovoljnijom opcijom. Zemlje u kojima poresko opterećenje najviše raste uglavnom su one koje prihod od izdavanja uračunavaju u ukupan dohodak.

Dobar primjer je Austrija, gdje se prihod od izdavanja oporezuje po istoj progresivnoj skali kao i zarada – od nula odsto za prihode ispod 13.308 eura do 55 odsto za iznose iznad milion eura. U takvim slučajevima najveće poresko opterećenje zapravo predstavlja porez na dohodak.

Porez na promet nepokretnosti

Po visini poreza koji se plaća prilikom kupovine nepokretnosti ponovo prednjači Belgija. Kupci se tamo mogu suočiti sa porezom do 12,5 odsto od kupoprodajne cijene, što je nešto više nego u Ujedinjenom Kraljevstvu (12 odsto), Holandiji (10,4 odsto) i Luksemburgu (10 odsto).

U Belgiji poresku stopu određuju regije, pa mjesto gdje se nekretnina nalazi ima ključni značaj. Tako će kupac stana ili kuće vrijedne 500.000 eura u Briselu ili Valoniji, bez poreskih olakšica, platiti čak 62.500 eura poreza odmah po kupovini.

Situacija je povoljnija za one koji kupuju nekretninu za sopstveno stanovanje. U Briselu je prvih 200.000 eura kupoprodajne cijene oslobođeno poreza za kupce koji ispunjavaju propisane uslove, pa se porez za nekretninu vrijednu 500.000 eura smanjuje na 37.500 eura. Valonija nudi sniženu stopu od tri odsto, čime poreska obaveza pada na oko 15.000 eura.

Kupci socijalnih stanova od javnih institucija u Valoniji ne plaćaju porez, dok Flandrija ima sopstveni sistem stopa i olakšica.

Na drugom kraju ljestvice nalaze se Estonija i Češka, koje uopšte ne naplaćuju porez na promet nepokretnosti. U Litvaniji je ta naknada oko 0,4 odsto, pa za nekretninu vrijednu 500.000 eura iznosi približno 2.000 eura – višestruko manje nego u Belgiji.

Godišnji porez na nepokretnost

Čak i kada je nekretnina prazna, vlasnici su u mnogim državama obavezni da plaćaju godišnji porez. Međutim, poređenje nije jednostavno jer države ne oporezuju istu osnovicu. Neke obračunavaju porez prema tržišnoj vrijednosti, druge prema znatno nižoj katastarskoj vrijednosti, dok Ujedinjeno Kraljevstvo koristi sistem vrijednosnih razreda umjesto procentualnih stopa.

Porez na nekretnine u Evropi

Global Property Guide

U pojedinim španskim opštinama maksimalna stopa može dostići 4,8 odsto, ali se obračunava na katastarsku, a ne na tržišnu vrijednost, zbog čega nominalni procenat može biti varljiv.

Realniju sliku daju stvarni godišnji iznosi za nekretninu vrijednu oko 300.000 eura. U Ujedinjenom Kraljevstvu komunalni porez obično iznosi između 2.000 i 3.200 eura godišnje, u zavisnosti od vrijednosnog razreda i lokalne samouprave.

Francuski taxe foncière i španski IBI uglavnom se kreću između 700 i 1.800 eura godišnje, jer se zasnivaju na oporezivim vrijednostima koje su znatno niže od tržišnih.

Belgijski précompte immobilier, koji se obračunava na osnovu procijenjene vrijednosti zakupa iz 1975. godine, često je u sličnom rasponu. Njemački Grundsteuer, reformisan 2025. godine, u mnogim slučajevima je niži nego u susjednim državama.

Na Kipru i Malti vlasnici ne plaćaju godišnji porez na nepokretnost.

Porez na kapitalnu dobit

Porez na dobit ostvarenu prodajom nekretnine znatno se razlikuje među evropskim državama, a često je važnije koliko dugo ste bili vlasnik nego sama poreska stopa.

Najveće opterećenje ima Danska, gdje se kapitalna dobit oporezuje stopom do 52,07 odsto nakon što se uključi u ukupan dohodak. Na dobit od 250.000 eura to znači oko 130.000 eura poreza, pa vlasniku ostaje približno 120.000 eura.

Malta primjenjuje potpuno drugačiji model. Umjesto poreza na kapitalnu dobit, naplaćuje paušalnu transakcionu naknadu od 12 odsto na prodajnu cijenu. Ta stopa se smanjuje na pet odsto ako prodavac nije trgovac nekretninama i proda ih u roku od pet godina.

Njemačka ima poseban pristup. Ako ste vlasnik nekretnine duže od deset godina, ostvarena kapitalna dobit u potpunosti je oslobođena poreza. Ukoliko nekretninu prodate prije isteka tog perioda, dobit se oporezuje po redovnoj stopi poreza na dohodak, uz solidarni dodatak.

Gdje su porezi najveći?

Kada se uzmu u obzir sva četiri poreza, Belgija se posebno izdvaja. Ona je pri vrhu ili veoma blizu vrha evropskih ljestvica kada je riječ o oporezivanju kupovine, vlasništva i izdavanja nekretnina, dok jedino nešto povoljniji porez na kapitalnu dobit, koji se kreće od 16,5 do 33 odsto, donekle ublažava ukupno opterećenje.

Na drugom kraju nalaze se Kipar i Malta. Kipar primjenjuje nultu poresku stopu na niže prihode od izdavanja, Malta ne oporezuje kapitalnu dobit na isti način kao većina evropskih država, a nijedna od ove dvije zemlje ne naplaćuje godišnji porez na nepokretnost. Zbog toga se smatraju među poreski najpovoljnijim destinacijama za vlasnike nekretnina u Evropi.

Za strane investitore kupoprodajna cijena predstavlja samo početni trošak. O tome da li će ulaganje u evropsku nekretninu biti isplativo na kraju odlučuje poreski sistem države u kojoj se nekretnina nalazi. Razlika između stana u Briselu i vile na Kipru jasno pokazuje da evropsko tržište nekretnina, kada je riječ o porezima, i dalje nije ni približno ujednačeno.