Kako ističe, u Crnoj Gori ima mnogo više stanova nego domaćinstava. U Ulcinju je čak više stanova nego stanovnika – 24.793 prema 20.507, odnosno oko tri puta više stanova nego domaćinstava.

U našem sistemu sa niskim porezima na nekretnine i promet nekretninama, tzv. neproduktivni objekti – vile i stanovi za tržište najčešće troše prostor atraktivan za turističke sadržaje ili najvrednije poljoprivredno zemljište, ukazuje Marković.

– Za društvo je to najnekorisnije trajno – nepovratno trošenje prostora. Neke su investicije u nekretnine (stanove i vile), iako je upitna direktna i dugoročna finansijska korist od njih, donijele koristi za lokalne zajednice u kojima su izgrađene. Onda kada se pretjera sa tom gradnjom, što se već desilo u nekim zonama, počinje da pada vrijednost svemu. Tada ostaju samo problemi. Kao sa Velikom plažom, slična je situacija sa cijelom obalom i drugim turistički atraktivnim lokacijama u Crnoj Gori, sad već i sa Podgoricom. Po modelu Venecije, postojeće stanove na obali mogli bismo pretvoriti u smještajne kapacitete uz sanaciju i uređenje naselja u kojima se nalaze – kaže Marković, inače član Radnog tima za izradu Prostornog plana.

• Da li postoji neko dobro rješenje za Veliku plažu, ili taj dio obale treba "ostaviti na miru"?

– U planovima se Velikom plažom naziva dio prostora Donjeg i Gornjeg Štoja od magistrale do mora. Počev od Regionalnog PP Južni Jadran iz 1968. godine, planovima koji su važeći ili koji se sada rade po zvaničnoj proceduri, u pet preostalih od šest modula na Velikoj plaži planirana je izgradnja isključivo turističkih sadržaja.

Posebno vrijedan dokument je Master plan razvoja turizma za Veliku plažu koji je radio DEG. Master planom je opredijeljeno 20 do 30 hiljada ležaja na ovom prostoru, sa standardom od najmanje 100 m2 zelene površine po korisniku. Moduli su različite veličine – od 2,5 do najviše šest hiljada korisnika, odnosno ležaja. Šesti modul je planiran sa najmanjim kapacitetima, a na jugoistočnom kraju je zeleni koridor širine oko 3 km. U tom modulu bila je ostavljana mogućnost za formiranje golf igrališta – što nije suprotno zelenim namjenama. Urbanistički planovi su usklađeni sa Master planom ili obrnuto – on s njima. Planovima je poštovana zaštita same plaže, dina i četinarske šume iza njih.

Zvanično, formalno utvrđeno strateško opredjeljenje za ovaj prostor je izgradnja i uređenje prostora za razvoj turizma. Ne stanova i vila za tržište. Legitiman je i stav da ne treba ništa graditi. Da bi takav stav postao legalan, treba promijeniti strateška dokumenta.

Ja mislim da je moguće na održiv način valorizovati Veliku plažu u turističke svrhe, čemu bi doprinijelo i očuvanje njenih prirodnih vrijednosti.

• Zašto se grade stanovi i vile za tržište?

– Postoji ogroman broj ljudi koji imaju višak para, a žele da imaju nekretnine na jednom od najljepših dijelova Mediterana. Pored toga što je nekretnina "siguran" kapital, kod nas je porez na nekretnine neprimjereno nizak, a stanovi i vile se mogu izdavati (legalno ili nelegalno), pa se dosta brzo otplate. Dakle, postoji izuzetno velika tražnja za takvim nekretninama. S druge strane, izgradnja takvih objekata omogućava brz biznis sa nevelikim početnim ulaganjem a višestrukom dobiti u odnosu na uložena sredstva. Na primjer, uloži se hiljadu do dvije eura u izgradnju metra kvadratnog (m2), koji dostiže cijenu od sedam do osam hiljada u prodaji, sa tri odsto poreza na promet. Kasnije vlasnik zgrade naplaćuje održavanje zajedničkih površina dvije-tri hiljade godišnje, dok je porez na stan nekoliko stotina eura. Cijenu kvadrata uvećava atraktivnost lokacije, pa je umjesno i pitanje kome bi trebalo da pripadne ta dobit. Kako ovaj posao funkcioniše, kod nas ulaganja u takve nekretnine nijesu investicije u razvoj nego u biznis onoga ko ga organizuje.

• Velika plaža nije "napadnuta" samo najavljenim projektom, nego i od domaćih graditelja. Ima onih koji zamjeraju lokalnoj upravi Ulcinja da je dozvolila nelegalnu gradnju na tom dijelu obale.

– Neracionalnom, neplanskom, nelegalnom gradnjom i mnogim naopakim praksama u korišćenju prostora nije napadnuta samo Velika plaža, već i veliki dio najvrednijeg prostora Crne Gore. Sve to zajedno predstavlja, prema mom mišljenju, najkrupniji problem našeg društva, jer se na taj način troše oskudni a izuzetno vrijedni prostorni potencijali, što prijeti da ovaj prostor pretvori u "zavičajno- izletnički kraj" i ostavi društvo bez mogućnosti za razvoj.

Nelegalna gradnja je jedan od problema. No, u mnogim slučajevima formalno legalna gradnja nije ništa bolja od nelegalne. S druge strane, ja volim reći da neformalne gradnje ima od "nužne samoodbrane" do "bezočne otimačine". Graditeljska "nužna samoodbrana" bila bi kad čovjek na svom placu gradi dom, ali nema plana po kojem može dobiti dozvolu (iako je ta gradnja logična), ili nema para da plati komunalni doprinos, a ne opterećuje javnu infrastrukturu; a "bezočna otimačina" kad neko na državnoj zemlji izgradi kuću suprotno svakoj logici i planovima i još zaradi prodajući je.

Ranije se baratalo podacima da u Štoju ima oko 10 hiljada ilegalnih kuća sa slučajevima "bezočne otimačine". No, za to se ne može optužiti samo Opština Ulcinj, jer toga malo gdje nema, a nadležnost inspekcije je više puta prebačana s opštinske na državnu vlast i obrnuto.

• U Ulcinju ima preko 20 hiljada stanova (jedan broj i nelegalnih). Generalno, Stari grad je poprilično devastiran. Šta struka kojoj pripadate savjetuje lokalnoj upravi po tom pitanju?

– I Ulcinju i cijeloj Crnoj Gori predlažem da se urazumimo i shvatimo da imamo izuzetno vrijedan, a "dramatično skučen prostor" (kako je A. Ciborovski zborio za CT) na kojem možemo komforno živjeti samo ako promijenimo način na koji ga koristimo. "Prostor se ne prodaje, jer se ne proizvodi" (stara poslovica). Znači prostor ne bi trebalo da bude roba i "nijesmo ga naslijedili od predaka, no pozajmili od potomaka" (indijanska poslovica), pa ne bi trebalo da služi za biznis pojedinaca, već za održivo opstajanje njegovih postojbnika. Da bi se to dogodilo, treba promijeniti ukupan sistem, uraditi nove planove koji neće biti "ucrtavanje objekata po željama", no dogovor svih kojih se to tiče o tome kako ćemo urediti i koristiti prostor.

• Kako vidite, iz ugla struke, ulaganja u našu obalu? Ima li mjesta gradnji – gdje, kako i čega?

– Po obali ima još slobodnih kompleksa na kojima se mogu graditi turistički, ali istinski turistički sadržaji. Stanova više ne treba, a postojeći višak treba pretvoriti u specifične hotele, što podrazumijeva sanaciju naselja koja su podstandarno urbanistički-komunalno opremljena.