Legalizacija nelegalno sagrađene kuće od 100 kvadrata, na zemljištu od 500 metara kvadratnih u 4. zoni Podgorice, građanina će koštati 99,40 eura mjesečno u periodu od 20 godina, kazao je u intervjuu za „Dan“ ministar održivog razvoja i turizma Pavle Radulović. On ističe da će lokalne samouprave u narednih 20 godina prihodovati od 300 do 750 miliona od naplate naknada za komunalno opremanje bespravno podignutih objekata.
● Da li imate projekcije koliko će legalizacija jednog divljeg objekta, po karakteru porodične kuće, koštati građanina, ako se uzme u obzir sve ono što zakon propisuje i činjenica da je npr. taj objekat izgrađen na državnoj zemlji?
– Troškovi legalizacije obuhvataju troškove plaćanja naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta, čiju visinu utvrđuju opštine i koja zavisi od površine, lokacije i namjene objekta. Takođe, važno je napomenuti da se ova naknada uvećava za 2,5 odsto za objekte osnovnog stanovanja (bez obzira da li se plaća jednokratno ili u ratama) a pet odsto za ostale objekte ukoliko se plaća jednokratno, odnosno 20 odsto ukoliko se vlasnik odluči za plaćanje u ratama. Naime, projekcija zavisi od opštine na čijoj teritoriji je izgrađen bespravni objekat.
Kako u glavnom gradu, prema zvaničnoj evidenciji katastra, postoji najveći broj bespravno podignutih objekata, uzećemo kao primjer objekat od 100 metara kvadratnih u ovoj lokalnoj jedinici, koji je izgrađen na zemljištu površine 500 kvadrata. Dakle, zemljište površine od 500 metara kvadratnih, sa pretpostavljenom procijenjenom vrijednošću od 35 eura po metru kvadratnom košta 17.500 eura. Ovaj iznos može da se plati na 240 jednakih mjesečnih rata (ukoliko je u pitanju objekat osnovnog stanovanja) ili na 120 rata za ostale kategorije objekata. Mjesečna rata, ako se plaća na 20 godina je 72,90 eura, a ukoliko se plaća na deset godina – oko 145 eura. Zatim, uzećemo da je objekat u 4. zoni, u kojoj visina naknade za komunalno opremanje iznosi 63,46 eura po metru kvadratnom te ista za objekat od 100m2 iznosi 6.346 eura, što se takođe može plaćati u mjesečnim ratama – 240 za objekte osnovnog stanovanja, odnosno 26,50 eura, ili na 120 mjesečnih rata – 52,88 eura. Stoga, ukupan iznos koji će se platiti za legalizaciju projektovanog objekta koji je izrađen na državnom ili opštinskom zemljištu je 23.846 eura, odnosno ako se plaća na 240 mjesečnih rata, iznosi 99,40 eura, a ukoliko se plaća na 120 mjesečnih rata, iznosi oko 198 eura.
● Ministarstvo održivog razvoja u 2017. godini bilo je u fokusu javnosti zbog Zakona o planiranju prostora i izgradnji objekata. Zakon se primjenjuje nekoliko mjeseci. Kakvi su Vaši prvi utisci i šta će, prema Vašem mišljenju, biti najveći problem u njegovoj primjeni u narednom periodu?
– Kao što smo i najavljivali na okruglim stolovima organizovanim odmah nakon usvajanja zakona, prva dva mjeseca njegove primjene iskoristili smo za intenzivnu obuku opštinskih službenika i inspekcijskih službi o primjeni zakona, budući da se od njih od prvog dana primjene očekivalo konkretno postupanje u skladu sa novim procedurama. Paralelno sa tim, tekla je izrada i usvajanje podzakonskih akata koji su neophodni za punu implementaciju zakonskih rješenja i nesmetano funkcionisanje sistema. Iako je bilo predviđeno da ona budu usvojena tokom prvih 12 mjeseci, možemo se pohvaliti da je ministarstvo pripremilo i da je donijeto pet uredbi i osam pravilnika. Jedan pravilnik je u proceduri objavljivanja, dva pravilnika i dvije uredbe su trenutno u Sekretarijatu za zakonodavstvo na usaglašavanju, a u pripremi su još četiri pravilnika.
U ministarstvu je imenovan glavni državni arhitekta, čija služba već funkcioniše, razmatra i daje saglasnosti na idejna rješenja i na taj način omogućava nesmetano odvijanje procesa izrade tehničke dokumentacije do imenovanja glavnih gradskih arhitekata.
Vlada je tokom decembra imenovala i Savjet za reviziju planske dokumentacije, pred kojim je odgovoran zadatak da svu plansku dokumentaciju započetu po prethodnom zakonu koju lokalne samouprave dostave u narednih sedam mjeseci, kritički sagleda i svojim komentarima i sugestijama pomogne planerima da je dovedu do nivoa koji će zadovoljiti sve zakonske i profesionalne norme iz oblasti planiranja prostora. Očekujemo da do sredine jula, do kada je omogućeno usvajati planove započete po prethodnom zakonu, Savjet pregleda oko 70 različitih planova.
Prvi utisci pokazuju da su akteri u oblasti projektovanja i izgradnje, a ovdje u prvom redu mislim na investitore, projektante i revidente, ozbiljno shvatili nove uloge i nove odgovornosti koje im je zakon dodijelio. Tako smo sve češće svjedoci zahtjeva za konsultacijama po pitanju provjere usklađenosti projekata koji se tek izrađuju sa urbanističko-tehničkim uslovima, što ni sada a ni po prethodnom zakonu nije nadležnost ministarstva, već isključivo revidenta. Međutim, zbog novih kaznenih normi, takva greška bi sada revidentu donijela trajno oduzimanje licence, pa je utisak da se konačno ovom poslu počinje pristupati sa dužnom pažnjom i profesionalnom odgovornošću.
Problem sa kojim se suočavamo, a kojeg smo bili svjesni i prilikom predlaganja zakona, jesu nedovoljni kapaciteti u svim službama, posebno opštinskim i inspekcijskim, ali ih po planu popunjavamo. U ministarstvu je osnovan novi Direktorat za inspekcijske poslove i licenciranje, u kojem je sistematizacijom predviđeno 70 inspektora raspoređenih u tri direkcije (južni region, centralni region, sjeverni region). Zadovoljstvo je primijetiti da je sve veći broj građevinskih inženjera i arhitekata zainteresovan za rad u ovoj inspekciji.
● Nedavno su investitori i predstavnici banaka i finansijskih institucija kazali da je ovaj zakon najveća biznis barijera trenutno u Crnoj Gori. Kako to komentarišete?
Da, tačno je da se na predstavljanju novog zakona, na panelu o zakonu, u organizaciji Montenegro biznis alijanse (MBA), čula i takva konstatacija, i to u kontekstu poskupljenja poslova revizije tehničke dokumentacije, a što predstavlja poskupljenje investicije, prema mišljenju pojedinih učesnika tog panela. Tačno je da se ukidanjem građevinske dozvole sada posao administracije u opštinama i ministarstvu izmješta u sektor struke – u poslove i ovlašćenje revizora i da može doći do poskupljenja te usluge, jer sada revizor pored dosadašnjeg posla revizora obavlja i poslove pribavljanja saglasnosti na tehničku dokumentaciju, brine o činjenici da investitor gradi na svom zemljištu, da su regulisane obaveze po osnovu komunalija i o svemu drugom što je pratilo izdavanje građevinske dozvole. Ukoliko je sada to opterećenje i biznis barijera za investitore, na koga je do sada bilo opterećenje finansiranja izdavanja nešto više od 1.000 dozvola godišnje? Odgovor je – na sve građane u našoj zemlji jer su se tih približno 200 zaposlenih u državi Crnoj Gori finansirali iz budžeta opština i države. Iz tog razloga, apsolutno ne stoji konstatacija da je to biznis barijera.
Naprotiv, ovim zakonom skraćuju se rokovi izdavanja urbanističko-tehničkih uslova, ukidaju administrativne barijere izdavanja rješenja o građevinskoj dozvoli, tehničkom prijemu, upotrebnoj dozvoli za oblast zgradarstva – visokogradnje. Takođe, objedinjavaju se poslovi nadzora nad građenjem i tehničkog prijema i samo po tom osnovu skraćuje se procedura pribavljanja akata i skraćuju se troškovi blizu 2.000 eura po objektu (upućujemo na izvještaj Svjetske banke iz oktobra ove godine) pa, najblaže rečeno, čude konstatacije da je zakon biznis barijera.
Koliko je zakon biznis barijera najbolje ukazuju izvještaji Svjetske banke u odnosu na indikator izdavanja građevinske dozvole od 2012. godine do danas. Od takoreći poslednje pozicije u svijetu – 176. mjesta, sada smo za 98 mjesta napredovali na ljestvici uspješnih u otklanjanju biznis barijera, a za samo poslednjih godinu dana napredovali smo 15 mjesta, odnosno do 78. pozicije, što je ujedno i najbolji rezultat otkako se Crna Gora rangira na ovoj listi.
● Kako komentarišete navode koji su se čuli u javnosti da je u praksi neprimjenljivo komunalno opremanje zemljišta na način na koji je to propisano ovim zakonom? Pitanje komunalija trenutno je najaktuelnije, pa se mogu čuti različite ocjene i stavovi. Da li je tačno da će nelegalni graditelji plaćati manje iznose za komunalije u odnosu na građane koji su legalno sagradili svoje objekte?
– Komentari o neprimjenljivosti, nažalost, govore u prilog tome da dio stručne javnosti ni nakon dva mjeseca nije do kraja upoznat sa normama ovog zakona. Naime, zakon jasno definiše da se u naredne tri godine, odnosno do donošenja plana generalne regulacije, komunalno opremanje zemljišta reguliše na isti način kako je bilo regulisano prethodnim zakonom. Lokalne samouprave imaju obavezu da postojeće odluke o naknadama prilagode novom zakonu u roku od 90 dana od njegovog stupanja na snagu.
Što se tiče visine naknade za komunalno opremanje za nelegalne objekte, zakonom je propisano da će naknadu za komunalno opremanje platiti svi vlasnici bespravno podignutih objekata, i da visina naknade ne može biti veća od visine naknade koja je bila utvrđena propisima jedinice lokalne samouprave koji su se primjenjivali u vrijeme stupanja na snagu ovog zakona. Propise kojim će se utvrditi uslovi, način, rokovi i postupak plaćanja naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta za bespravno podignute objekte propisuju opštine, po prethodnoj saglasnosti ministarstva. Koliko sam informisan, izrada ovih akata je u toku, a kod nekih opština već su završene javne rasprave, tako da očekujemo dostavljanje akata na saglasnost. Po pravilu, visina naknade za komunalno opremanje utvrđuje se u zavisnosti od stepena opremljenosti građevinskog zemljišta i prosječnih troškova komunalnog opremanja, prema zonama, čije su granice utvrđene na osnovu zahvata planskih dokumenata, tako da opštine imaju ovlašćenje da na osnovu navedenih činjenica utvrđuju visinu naknade.
Ana OSTOJIĆ
Očekuju da će prihodovati 750 miliona
● Koliko očekujete da će država prihodovati od legalizacije u 2018. godini?
– Projektovani iznos sredstava od naplate naknada za komunalno opremanje bespravno podignutih objekata koji će se naplatiti u roku od 20 godina, kretaće se u rasponu od 300 miliona do 750 miliona eura, što je prihod jedinica lokalne samouprave. Što se tiče iznosa koji se može projektovati za 2018. godinu, važno je naglasiti da je taj iznos teško procijeniti jer se zahtjevi za legalizaciju mogu predavati do sredine jula 2018. godine, a takođe je teško predvidjeti koliko će bespravnih graditelja plaćati komunalije na rate ili jednokratno. Takođe, tokom 2018. moći će da se završavaju postupci, odnosno da počne naplata ili da se izvrši u jednokratnom iznosu za one objekte koji su uklopljeni u važeća planska dokumenta. Uzevši u obzir neizvjesne varijable za ovu vrstu projekcije, ali i činjenicu da je znatan broj objekata uklopljen u planska dokumenta, može se projektovati da će se do kraja 2018. godine naplatiti oko 40 miliona eura na ime naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta za bespravne objekte, koji su prihod jedinica lokalne samouprave.